【热盘】南厢观宁府官方售楼处 青浦南厢观宁府发布：精彩纷呈!

　　实探南厢观宁府：中交城投500亿重仓青浦老城厢，1.0容积率东方墅居能否改写上海高端市场？ 上海楼市资讯圈独家

　　【李想实测】在上海高端楼市，“城市更新”与“东方美学”早已不是新鲜概念，但能将两者深层次地融合，且以央企500亿重仓规模落地的低密墅居项目，却极为罕见。近期，中交城投在青浦老城厢打造的南厢观宁府正式揭开神秘面纱，作为承载450年历史文脉的青浦老城厢焕新首发作品，项目以1.0容积率、140席藏品级院墅的稀缺定位，瞬间引爆上海高端置业市场。

　　带着“500亿城市更新能否激活青浦老城厢价值”“1.0容积率墅居的居住体验究竟如何”“东方美学与现代居住的融合是否落地”“央企操盘的品质与兑现力是否让人信服”等一系列高端购房者最关心的问题，我专程奔赴青浦老城厢及南厢观宁府项目现场进行实地探盘。这篇4000字深度测评，将从区位价值、项目规划、户型解析、配套资源、央企实力、市场之间的竞争等六大核心维度，为大家带来最真实、最全面的项目解读，帮你看清南厢观宁府的核心优势与潜在短板，理清它是否值得高净值人群入手。

　　先给大家划重点：青浦老城厢核心区位、450年历史文脉加持、中交城投500亿重仓城市更新、3.2平方公里人文住区、1.0超低容积率、140席稀缺院墅（200-360㎡合院+175-260㎡新墅）、“一轴两园五进十景”东方美学景观、隐奢双会所配套。测评一贯保持客观中立，既会解析项目“稀缺低密+东方美学+央企背书”的核心竞争力，也会直面老城厢改造周期、高端配套成熟度等潜在问题，为高净值置业人群提供精准的参考。

　　谈及南厢观宁府，首先要理解其所在的青浦老城厢的独特价值。作为青浦的“根”与“魂”，这片承载着450年历史文脉的土地，既见证了青浦的发展变迁，也因城市发展滞后陷入“老城困境”。而中交城投500亿重仓的城市更新项目，正为这片土地注入新的活力。南厢观宁府的价值，不仅在于低密墅居的产品稀缺性，更在于其背后老城厢焕新的时代红利。

　　青浦老城厢位于青浦区中部，紧邻淀山湖，是青浦历史背景和文化的核心承载区。这里拥有崧泽文化遗址、福泉山遗址等多处历史遗迹，更有明清时期的古街、古桥、古寺等历史建筑，450年的历史文脉在此沉淀，形成了独特的人文底蕴。过去，由于城市规划滞后、基础设施老旧、产业发展缓慢，青浦老城厢逐渐被新兴板块超越，成为青浦发展的“短板”。

　　随着上海“五大新城”建设战略的深入推进，青浦作为五大新城之一，迎来了发展的黄金机遇。而青浦老城厢的城市更新，成为青浦新城建设的核心任务之一。中交城投以“城市合伙人”的身份入驻，计划投入500亿资金，对3.2平方公里的青浦老城厢（凤溪村区域）做全面更新改造，涵盖居住、商业、文化、教育、医疗等多个领域，致力于将其打造成为“历史文脉传承+现代品质居住”的人文住区。

　　从板块价值来看，青浦老城厢的最大优势就是“历史文脉稀缺性”与“城市更新红利”。在上海五大新城中，能够承载如此深厚历史文脉的老城厢极为罕见，而500亿规模的城市更新，将彻底改变老城厢的城市界面与配套水平，推动板块价值实现质的飞跃。南厢观宁府作为区域首发项目，将率先享受城市更新带来的价值提升，成为板块价值重生的“先行者”。

　　南厢观宁府的具置位于青浦区老城厢凤溪村板块，紧邻北青公路、外青松公路等城市主干道，同时靠近沪渝高速、京沪高速等交通大动脉，交通区位优势显著。从实地探盘的感受来看，项目的交通配置能够很好的满足高净值人群“主城通勤+长三角出行”的双重需求。

　　公共交通方面，项目距离地铁17号线分钟内可抵达；距离规划中的地铁25号线公里，未来建成后将极大提升项目的公共交通便捷性。此外，项目周边还有多条公交线路等，可直达青浦城区核心区域。

　　自驾出行方面，项目紧邻北青公路、外青松公路，通过北青公路可快速上沪渝高速，通过外青松公路可直达京沪高速，驾车30分钟内可抵达虹桥商务区，40分钟内可抵达长宁、徐汇等主城核心区域；同时，借助长三角一体化交通网络，驾车1小时内可抵达苏州、昆山、嘉兴等长三角核心城市，满足高净值人群商务出行与休闲度假的需求。

　　值得注意的是，随着青浦新城交通规划的逐渐完备，项目周边还将新增多条城市道路与交通枢纽，逐步提升交通便捷性。例如，规划中的凤溪交通枢纽将整合地铁、公交、自驾等多种交通方式，打造多维立体的交通网络，为业主出行提供更多便利。

　　青浦老城厢的配套设施虽有一定基础，但受限于老城发展滞后，高端配套相对匮乏。随着中交城投500亿城市更新项目的推进，板块配套将迎来全面升级，形成“历史背景和文化配套+现代高端配套”的独特格局。南厢观宁府依托板块更新规划，未来将享受全维完善的配套资源。

　　商业配套方面，项目周边现有青浦吾悦广场、青浦万达茂等大型商业综合体，驾车10分钟内可抵达，能够很好的满足日常购物、餐饮娱乐需求；同时，中交城投在城市更新规划中，将打造约20万方的特色商业街区，融合历史背景和文化元素与现代商业业态，涵盖高端餐饮、精品零售、文化体验等多种功能，未来将成为青浦老城厢的商业核心。此外，项目自身规划了少量社区商业，方便业主日常购物。

　　教育配套方面，板块内现有青浦区实验中学、青浦区实验小学、凤溪小学等多所优质学校；根据城市更新规划，中交城投将在区域内新增多所优质学校，包括1所九年一贯制学校、2所幼儿园，引入优质教育资源，提升板块教育水平。南厢观宁府作为区域高端住区，未来有望划入优质学区（具体以政府最终公示为准）。

　　医疗配套方面，项目距离青浦区中医医院约3公里，驾车10分钟内可抵达；距离复旦大学附属中山医院青浦分院约5公里，驾车15分钟内可抵达。复旦大学附属中山医院青浦分院是一家三级甲等综合性医院，医疗水平较高，能够为业主提供高端医疗保障；同时，根据城市更新规划，区域内还将新增1所社区卫生服务中心，提升日常就医便捷性。

　　文化休闲配套方面，项目周边拥有丰富的历史背景和文化资源，如凤溪古街、福泉山遗址、崧泽文化博物馆等，步行或驾车短时间之内可抵达，为业主提供丰富的文化休闲体验；此外，中交城投在城市更新规划中，将打造多个城市公园与景观绿地，包括约5万方的中央公园、滨水景观带等，与项目自身的东方美学景观形成呼应，提升居住舒适度。

　　尽管青浦老城厢的城市更新前景广阔，但目前仍存在一些局限性。首先，改造周期较长。3.2平方公里的城市更新项目，涉及拆迁、规划、建设等多个环节，预计改造周期将达到5-8年，短期内板块的城市界面与配套成熟度仍有待提升；其次，历史保护与开发的平衡难度大。老城厢内拥有大量历史建筑与遗迹，如何在开发过程中做好历史保护，避免“千城一面”，是开发商面临的重要挑战；最后，板块当前的高端产业支撑相对薄弱，缺乏能够吸引高净值人群的高端产业，这在某些特定的程度上限制了板块高端楼市的发展。

　　南厢观宁府作为中交城投青浦老城厢城市更新的首发项目，承载着“树立区域高端标杆”的使命。项目总占地面积约3.2平方公里（城市更新整体范围），其中住宅用地容积率仅1.0，规划建设140席低密院墅，涵盖200-360㎡合院及175-260㎡新墅两种产品形态。从项目规划来看，最大的亮点是“1.0超低容积率”“东方美学景观”与“央企品质背书”，这也是项目区别于上海其他高端墅居项目的核心优势。

　　1.0的容积率，在上海主城及五大新城核心区，堪称“奢侈”的存在。根据上海最新的土地出让政策，核心区域的住宅用地容积率普遍在2.0以上，低密墅居项目极为稀缺，尤其是在青浦城央，近20年来从未出现过容积率1.0的纯墅居项目。南厢观宁府以1.0的容积率，打造纯低密院墅群落，从根源上保证了居住的舒适度与私密性。

　　项目规划建设140席藏品级院墅，采用“行列式+组团式”的布局方式，保证了每一栋别墅都拥有良好的采光、通风与景观视野。从规划沙盘来看，楼栋之间的间距普遍在20米以上，最大间距达到35米，避免了楼栋之间的对视问题，保证了业主的私密性；同时，组团式布局将别墅分为多个独立的院落组团，每个组团都拥有专属的景观与配套，提升了居住的归属感。

　　值得注意的是，项目的规划最大限度地考虑了与周边历史环境的融合。在建筑高度上，别墅层数控制在2-3层，避免对周边历史建筑与景观视野造成影响；在景观设计上，融入了青浦本地的历史背景和文化元素，如江南水乡的水系、古桥、园林等，打造具有地域特色的东方美学景观。

　　南厢观宁府的景观设计是项目的核心亮点之一。设计团队摒弃了对古建筑符号的简单复制，转而追求东方意境的神韵传承，打造了“一轴两园五进十景”的景观布局，将东方美学与现代居住理念深度融合。

　　“一轴”即项目的中央景观轴，贯穿整个社区南北，长度约300米，以“礼序”为核心，打造了入口门楼、迎宾水景、景观步道、中央草坪等景观节点，营造出庄重、大气的归家仪式感；“两园”即社区东西两侧的两个主题公园，分别以“自然生态”与“文化休闲”为主题，打造了生态湿地、亲子游乐区、健身步道、文化广场等设施，满足业主多样化的休闲需求；“五进”即从社区入口到别墅入户的五级归家礼序，包括入口礼序、轴线迎宾、庭院入户、巷弄过渡、私家庭院，层层递进，彰显东方居住的礼序之美；“十景”即社区内的十个特色景观节点，如曲水通幽、古桥映月、松风竹影、荷风满塘等，每个节点都融入了江南水乡的文化元素，营造出诗情画意的东方意境。

　　从实地探访的景观示范区来看，项目的景观设计品质极高。入口门楼采用现代中式风格，搭配石材与木材，营造出厚重、典雅的视觉效果；迎宾水景采用叠水设计，搭配古朴的石灯笼与绿植，营造出宁静、雅致的氛围；景观步道两侧种植了多种名贵树种，如香樟、银杏、红枫等，搭配四季花卉，营造出四季常绿、三季有花的景观效果。可以说，南厢观宁府的景观设计，真正的完成了“东方意境的现代表达”，为业主打造了一个“步移景异、处处是画”的居住环境。

　　作为高端墅居项目，南厢观宁府的配套规划最大限度地考虑了高净值人群的生活需求，规划建设了隐奢双会所及多个高端配套设施，实现高端生活场景全覆盖。

　　双会所分别为“文化艺术会所”与“运动健康会所”。文化艺术会所位于社区入口处，建筑面积约2000㎡，规划了艺术展厅、书吧、茶室、国学讲堂等功能空间，为业主提供文化交流、艺术鉴赏的高端平台；运动健康会所位于社区中央景观轴旁，建筑面积约1500㎡，规划了恒温泳池、健身房、瑜伽室、羽毛球馆等功能空间，满足业主运动健身的需求。此外，项目还规划了多个户外高端配套，如户外泳池、网球场、露营草坪等，进一步丰富业主的生活场景。

　　安全配套方面，项目配备了完善的智能安防系统，如24小时监控系统、人脸识别系统、电子围栏系统、可视对讲系统等，同时配备了专业的安保团队，保障业主的居住安全；此外，项目采用人车分流设计，车辆进入社区后立即进入地下停车场，避免车辆进入社区核心居住区域，提升了社区的安全性与舒适度。

　　户型设计是高端墅居项目的核心竞争力之一。南厢观宁府规划了140席藏品级院墅，涵盖建面约200-360㎡仕代合院及175-260㎡空间新墅两种产品形态，全部为纯高端墅居户型，直面高净值人群的改善需求。结合开发商提供的户型图与样板间（景观示范区内开放部分样板间），我为大家进行了详细的测评与分析。

　　200㎡仕代合院是项目的入门级合院产品，也是上海高端市场中难得的“小面积东方合院”。该户型的核心优势是“东方院落意境”“空间利用率高”“功能配置完善”，能够很好的满足高净值人群对东方墅居的入门需求，同时总价相比来说较低（预计1200-1500万之间），是想入手东方墅居的高净值人群的难得机遇。

　　从户型布局来看，该户型采用“前庭后院”的经典合院设计，入户即是前庭，面积约30㎡，可打造为花园、露台等休闲空间；后院面积约20㎡，可设置烧烤区、菜园、水景等，满足家庭休闲娱乐需求。建筑主体为地上3层、地下1层设计，功能分区明确。

　　地上一层为公共活动空间，采用横厅设计，面宽约6米，连接前庭与后院，视野开阔，采光充足；客厅与餐厅相连，形成开阔的公共活动区域；厨房采用U型设计，操作空间充足，同时与餐厅相邻，方便用餐；此外，一层还设置了一间长辈房，带有独立卫生间，方便长辈居住。

　　地上二层为卧室区域，设置了两间次卧与一间书房，每间卧室都带有独立卫生间与阳台，保证了私密性与舒适度；书房可依据需求改造为儿童房或活动室，提升空间实用性。

　　地上三层为主卧套间，面积约40㎡，带有独立卫生间、步入式衣帽间、露台等功能空间，私密性与舒适度极高；露台面积约15㎡，可打造为空中花园、休闲茶座等，享受户外休闲时光。

　　地下一层为多功能空间，层高约5.4米，可隔为两层使用，规划为影音室、酒窖、健身房、储藏室等功能空间，满足业主多样化的生活需求；同时，地下一层配备了采光井，保证了通风与采光条件，避免了地下空间的压抑感。

　　个人认为，200㎡仕代合院的设计充足表现了东方墅居的诗意与现代居住的舒适，在有限的面积内实现了“前庭后院+全功能空间”的配置，性价比极高。不过，该户型也存在一些局限性，如庭院面积比较小，部分空间的私密性有待提升。总体而言，该户型适合预算有限、追求东方墅居体验的高净值人群。

　　260㎡空间新墅是项目的主力新墅产品，该户型在空间面积与功能配置上进行了升级，更适合对居住舒适度有较高要求的高端改善家庭。从户型设计来看，该户型采用现代东方风格，融合了合院的院落意境与叠墅的空间优势，居住舒适度极高。

　　户型布局上，该户型采用“前庭+侧院+露台”的多重院落设计，前庭面积约40㎡，侧院面积约25㎡，露台面积约20㎡，能够很好的满足家庭多样化的户外休闲需求。建筑主体为地上3层、地下1层设计，空间开阔，功能分区明确。

　　地上一层为公共活动空间，采用大横厅设计，面宽达到7.5米，连接前庭与侧院，视野与采光效果极佳；客厅与餐厅相连，形成开阔的公共活动区域；厨房采用中西厨分离设计，满足多种的烹饪需求，同时与餐厅相邻，方便用餐；此外，一层还设置了一间客房，带有独立卫生间，方便客人居住。

　　地上二层为卧室区域，设置了两间次卧与一间书房，每间卧室都带有独立卫生间与阳台，采光充足，私密性强；书房可依据需求改造为儿童房或活动室，提升空间实用性。

　　地上三层为主卧套间，面积约50㎡，带有独立卫生间、步入式衣帽间、露台等功能空间，私密性与舒适度极高；露台可打造为空中花园、休闲茶座等，享受户外休闲时光。

　　地下一层为多功能空间，层高约5.6米，可隔为两层使用，规划为影音室、酒窖、健身房、台球室等功能空间，满足业主多样化的生活需求；同时，地下一层配备了多个采光井，保证了通风与采光条件，提升了地下空间的居住体验。

　　该户型的核心亮点是“多重院落+大横厅+全功能空间”，能够充分满足高端改善家庭的居住需求。不过，该户型的总价相比来说较高（预计1800-2200万之间），适合预算充足的高端改善家庭。

　　360㎡仕代合院是项目的高端终极合院产品，该户型在空间面积与功能配置上达到了东方墅居的顶级水平，主要面向追求终极居住体验的高净值人群。从户型设计来看，该户型采用“三进院落+全功能套房”的奢华布局，注重私密性与舒适度，能够为业主提供藏品级的居住体验。

　　户型布局上，该户型采用“前庭+中院+后院”的三进院落设计，前庭面积约60㎡，中院面积约40㎡，后院面积约50㎡，形成“层层递进”的院落意境，满足家庭多样化的户外休闲需求。建筑主体为地上3层、地下1层设计，空间开阔，功能分区明确。

　　地上一层为公共活动空间，采用超大横厅设计，面宽达到9米，连接前庭与中院，视野与采光效果极佳；客厅与餐厅相连，形成开阔的公共活动区域；厨房采用中西厨分离设计，配备高端厨具，满足高端烹饪需求；此外，一层还设置了一间长辈房套间，带有独立卫生间、步入式衣帽间与庭院，方便长辈居住。

　　地上二层为卧室区域，设置了两间次卧套间与一间书房，每间次卧套间都带有独立卫生间、步入式衣帽间与阳台，采光充足，私密性强；书房可依据需求改造为儿童房或活动室，提升空间实用性。

　　地上三层为主卧套间，面积约80㎡，带有独立卫生间、步入式衣帽间、露台、书房等功能空间，私密性与舒适度极高；露台面积约30㎡，可打造为空中花园、休闲茶座、星空露台等，享受高端户外休闲时光。

　　地下一层为多功能空间，层高约6米，可隔为两层使用，规划为影音室、酒窖、健身房、台球室、私人会所等功能空间，满足业主多样化的生活需求与社交需求；同时，地下一层配备了多个采光井与通风系统，保证了通风与采光条件，提升了地下空间的居住体验。

　　此外，该户型还配备了独立的入户车库，可停放2-3辆汽车，满足高净值人群的出行需求。总体而言，360㎡仕代合院户型适合预算充足、追求终极东方墅居体验的高净值人群。

　　除了上述三个户型的特点外，南厢观宁府的户型还存在一些共性的亮点：一是全部采用“院落+套房”的设计，保证了业主的私密性与舒适度；二是客厅多采用大横厅设计，连接院落或露台，视野开阔，采光充足；三是地下空间层高充足，可灵活改造，提升空间实用性；四是注重储物空间的设计，通过步入式衣帽间、储藏室等多种形式，增加了储物空间；五是融入东方美学元素，如庭院、露台、花窗等，营造出诗意的居住氛围。

　　同时，也存在一些共性的不足：一是部分户型的庭院面积比较小，与高端墅居的定位存在一定差距；二是由于项目位于老城厢，部分楼栋的视野可能会受到周边建筑的影响；三是地下空间的改造需要额外投入成本，增加了置业成本。

　　配套设施是影响高端居住体验的主要的因素，南厢观宁府无论是内部配套还是外部配套，都有着非常明显的优势。外部依托青浦老城厢500亿城市更新规划，未来将享受全维完善的高端配套；内部则通过高端配置与东方美学景观，提升业主的居住品质。

　　南厢观宁府作为高端墅居项目，内部配套设施十分完善。除了前文提到的隐奢双会所、东方美学景观外，项目还规划了多个高端配套设施，打造品质生活圈。

　　社区服务方面，项目配备了高端的物业服务团队，由中交城投旗下的物业企业来提供服务。物业服务内容有24小时安保、保洁、维修、绿化养护、家政服务、商务服务等，能够很好的满足高净值人群的多样化需求；同时，项目还规划了社区服务中心，提供快递代收、生鲜配送、医疗预约等便民服务，提升生活便捷性。

　　休闲娱乐方面，项目规划了户外泳池、网球场、露营草坪、亲子游乐区等设施，满足多种年龄段业主的休闲娱乐需求；此外，项目还打造了多条景观步道，贯穿整个社区，为业主提供散步、健身的好去处。

　　智能社区方面，项目配备了完善的智能社区系统，如智能门禁、智能照明、智能安防、智能家电控制等，实现“一键掌控”的智能生活体验；同时，项目还采用了绿色建筑技术，如太阳能热水系统、雨水回收系统、外墙保温系统等，提升居住的环保性与节能性。

　　南厢观宁府的装修配置是项目的另一大亮点，项目全屋标配高端品牌家电与装修用到的材料，融合东方美学与现代品质，性价比凸显。从样板间参观来看，装修配置最重要的包含以下几个方面：一是厨房配备了西门子、博世等高端品牌的油烟机、燃气灶、洗碗机、冰箱等家电，满足高端烹饪需求；二是卫生间配备了科勒、TOTO等高端品牌的马桶、花洒、浴室柜、浴缸等卫浴设备，提升居住品质；三是室内采用了高品质的实木地板、大理石瓷砖、环保涂料等装修用到的材料，保证了装修质量；四是配备了中央空调、地暖、新风系统等舒适系统，提升居住的舒适度；五是融入东方美学元素，如实木格栅、花窗、水墨纹理壁纸等，营造出诗意的居住氛围。

　　值得注意的是，项目的装修配置可根据业主需求来做个性化定制，开发商提供了多种家装设计风格与材质选择，满足高净值人群的个性化需求。不过，个性化定制需要额外支付费用，增加了置业成本。

　　如前文所述，随着中交城投500亿城市更新项目的推进，青浦老城厢的外部配套将迎来全面升级，涵盖商业、教育、医疗、文化等多个领域，能够很好的满足高净值人群的高端生活需求。这里为大家进行更详细的梳理：

　　商业配套：除了现有青浦吾悦广场、青浦万达茂等商业配套，未来区域内将新增约20万方的特色商业街区，融合历史背景和文化元素与现代商业业态，引入高端品牌旗舰店、精品超市、高端餐饮、文化体验店等，打造青浦老城厢的商业核心；同时，项目距离虹桥商务区约30公里，驾车30分钟内可抵达，享受虹桥天地、龙湖虹桥天街等高端商业配套。

　　教育配套：除了现有青浦区实验中学、青浦区实验小学等学校，未来区域内将新增1所九年一贯制学校、2所幼儿园，引入优质教育资源，提升板块教育水平；同时，项目距离上海政法学院、上海工商外国语职业学院等高等院校较近，学术氛围浓厚。

　　医疗配套：除了现有复旦大学附属中山医院青浦分院、青浦区中医医院等医疗配套，未来区域内还将新增1所社区卫生服务中心，提升日常就医便捷性；同时，项目距离上海仁济医院（东院）、上海瑞金医院等顶级三甲医院约40公里，驾车40分钟内可抵达，享受高端医疗保障。

　　文化休闲配套：除了现有凤溪古街、福泉山遗址、崧泽文化博物馆等历史背景和文化资源，未来区域内还将打造多个城市公园与景观绿地，包括约5万方的中央公园、滨水景观带等；同时，项目距离淀山湖约10公里，驾车20分钟内可抵达，享受淀山湖的自然景观与休闲资源。

　　对于南厢观宁府，高净值购房者除了关注区位、产品、配套等核心因素外，项目的开发主体实力与开发风险也要重点关注。中交城投作为央企中国交通建设集团的核心子公司，具有雄厚的资金实力与丰富的城市更新经验，500亿重仓青浦老城厢，为项目的开发提供了强大的保障。但同时，城市更新项目固有的开发周期长、历史保护难度大等风险，也需要购房者着重关注。

　　中交城投是中国交通建设集团有限公司旗下专门从事城市综合开发的核心平台，成立于2007年，注册资本金100亿元。作为央企，中交城投具有雄厚的资金实力与强大的资源整合能力，在城市更新、综合开发、基础设施建设等领域拥有丰富的经验。截至目前，中交城投已在全国多个城市开展城市更新项目，如广州南沙新区、深圳前海新区、上海临港新片区等，打造了多个标杆项目，兑现力值得信赖。

　　从项目资金保障来看，中交城投计划投入500亿资金用于青浦老城厢城市更新，其中前期已投入120亿用于拆迁与规划，资金实力丰沛雄厚。充足的资金保障，能保证项目的开发进度不受资金链问题的影响，防止延期交付等风险；同时，央企的信用背书，也能够为项目的品质提供保障，防止偷工减料、品质不达标等问题。

　　从开发经验来看，中交城投在城市更新领域拥有丰富的经验，能够有效应对城市更新项目中遇到的拆迁、历史保护、规划建设等问题。例如，在广州南沙新区的城市更新项目中，中交城投成功实现了历史背景和文化保护与现代开发的平衡，打造了多个高品质的人文住区。丰富的开发经验，能保证青浦老城厢城市更新项目的顺利推进，为南厢观宁府的品质与交付提供保障。

　　尽管中交城投的实力丰沛雄厚，但城市更新项目固有的开发风险任旧存在。首先，改造周期较长。3.2平方公里的城市更新项目，涉及拆迁、规划、建设等多个环节，预计改造周期将达到5-8年，短期内板块的城市界面与配套成熟度仍有待提升，可能会影响业主的居住体验；其次，历史保护与开发的平衡难度大。老城厢内拥有大量历史建筑与遗迹，如何在开发过程中做好历史保护，避免“千城一面”，是开发商面临的重要挑战；如果处理不当，可能会影响项目的品质与口碑；最后，市场环境变化风险。当前，上海高端楼市市场之间的竞争激烈，未来5-8年的市场环境可能会发生明显的变化，可能会对项目的销售与价值产生影响。

　　对于购房者而言，要重点关注以下几点：一是项目的开发进度是不是满足预期，是不是真的存在延期交付的风险；二是项目的历史保护的方法是不是到位，能否实现历史与现代的融合；三是项目的配套升级能否按时兑现，是不是真的存在配套缩水的风险。建议购房者在购房前仔细核实项目的相关公示信息，实地参观项目的施工现场，了解项目的建设情况。

　　当前，上海高端楼市市场处于平稳发展的阶段，高净值人群对“低密、生态、人文”的高端墅居需求相对来说比较稳定。南厢观宁府作为青浦老城厢城市更新的首发高端墅居项目，具有较强的市场竞争力。但高净值人群在购房时，还需要结合自己的需求和市场环境做综合考虑。

　　从上海整体高端楼市市场来看，近年来，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷、限售等，有效稳定了房地产市场的价格和预期。当前，上海高端楼市市场的供应相对充足，但低密墅居项目供应仍然稀缺，尤其是在五大新城核心区，1.0容积率的纯墅居项目极为罕见，需求相对旺盛。

　　从青浦新城的高端楼市市场情况去看，随着五大新城建设的推进，青浦新城的高端楼市市场逐渐崛起，涌现出多个高端项目，如朱家角的融创海上桃源、赵巷的金地佘山天境等。这些项目主要以“生态宜居”为核心卖点，与南厢观宁府的“东方美学+城市更新”定位形成差异化竞争。南厢观宁府凭借其独特的历史文脉、1.0容积率的稀缺性、央企背书等优势，有望在青浦新城高端楼市市场中脱颖而出。

　　不过，必须要格外注意的是，当前上海高端楼市市场的竞争也较为激烈。除了青浦新城的项目，松江、嘉定、临港等其他新城的高端项目也在不断涌现，分流了一部分高净值购房需求。此外，上海主城核心区的高端公寓项目，如徐汇滨江的云锦东方、浦东陆家嘴的汤臣一品等，也对南厢观宁府形成了一定的竞争压力。

　　结合项目的特点和市场环境，我为不一样的需求的高净值人群提供以下几点购房建议：

　　（1）东方美学爱好者：如果您是东方美学爱好者，追求“诗意栖居”的东方墅居体验，同时预算在1200-1500万之间，那么南厢观宁府的200㎡仕代合院是一个不错的选择。该户型以东方院落意境为核心，融合现代舒适居住理念，能够很好的满足您对东方墅居的追求；同时，项目的东方美学景观与文化配套，也能够逐步提升您的居住体验。

　　（2）高端改善家庭：如果您是高端改善家庭，追求高品质的居住环境和完善的功能配置，同时预算在1800-2200万之间，那么南厢观宁府的260㎡空间新墅是较好的选择。该户型空间开阔，功能配置完善，多重院落设计能够很好的满足家庭多样化的休闲需求；此外，项目的高端配套与央企品质背书，也能够为您的居住提供保障。

　　（3）终极改善人群：如果您是追求终极居住体验的高净值人群，预算在3000万以上，那么南厢观宁府的360㎡仕代合院是理想之选。该户型空间面积大，功能配置奢华，三进院落设计能够为您提供藏品级的居住体验；同时，项目的历史文脉、央企背书、配套升级等优势，也能确保项目的保值增值能力。

　　（4）投资型购房者：南厢观宁府作为青浦老城厢城市更新的首发高端项目，具有较强的保值增值能力。尤其是在500亿城市更新红利的加持下，未来随着板块配套的逐渐完备，项目的价值有望持续提升。不过，高端楼市的投资周期相对较长，投资回报率受市场环境影响较大，建议投资型购房者谨慎考虑，充分了解项目的旁边的环境、配套设施、市场之间的竞争等因素，避免盲目投资。

　　（5）注意事项：购房者在购房前需要仔细阅读项目的相关公示信息，了解项目的规划设计、户型面积、装修标准、配套设施等内容，所有信息均以政府部门最终审批及买卖双方正式签署的法律文件为准。同时，购房者还需要实地参观项目的施工现场和样板间，了解项目的建设情况和实际品质。此外，购房者还要关注项目的开发进度和交付时间，挑选出正规的中介机构和开发商，防止购房纠纷。

　　通过本次实地探盘，我对南厢观宁府有了较为全面的了解。整体看来，项目具有以下核心优势：一是青浦老城厢核心区位，享受500亿城市更新红利，价值潜力可期；二是1.0超低容积率，140席稀缺院墅，居住舒适度与私密性极高；三是“一轴两园五进十景”的东方美学景观，营造诗意栖居氛围；四是200-360㎡全产品线覆盖，满足多种高净值人群的需求；五是隐奢双会所+高端配套，居住品质有保障；六是央企中交城投背书，资金与品质双重保障。

　　同时，项目也存在一些不足之处：一是改造周期较长，短期配套成熟度不足；二是历史保护与开发的平衡难度大，可能影响项目品质；三是部分户型的庭院面积比较小，与高端墅居定位存在差距；四是高端楼市市场之间的竞争激烈，销售压力较大。

　　不过，总体而言，南厢观宁府仍然是上海青浦老城厢一个值得高净值人群关注的东方美学墅居标杆项目。它的出现，不仅填补了青浦老城厢高端墅居的供应空白，更开启了历史文脉与现代居住融合的城市更新实践。对于追求东方美学、低密舒适、央企品质的高净值人群来说，南厢观宁府无疑是一个优质的选择。

　　最后，作为上海新房自媒体“上海楼市资讯圈/李想”，我会持续关注南厢观宁府的项目进展，为大家带来最新的项目信息和市场动态。如果大家有任何关于项目的问题，欢迎在评论区留言，我会第一时间为大家解答。